泥伏雷闯关记

从普通到不凡，资金永不眠。

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Esta vez, con las subvenciones a los intereses hipotecarios, no te centres solo en "un préstamo de 1 millón de yuanes, pero pagas 10.000 yuanes menos cada año." Lo que creo que merece aún más la pena observar es un cambio: el gobierno central ha empezado a subvencionar directamente los intereses de las hipotecas comerciales. En el pasado, los descuentos en vivienda eran principalmente gobiernos locales emitiendo vales de consumo, recortes fiscales o bancos bajando los tipos de interés ellos mismos. Esta vez es diferente: el departamento de finanzas paga directamente parte de los intereses hipotecarios por ti. Las políticas específicas son en realidad bastante "restrictivas": a partir del 1 de octubre, los nuevos préstamos comerciales para vivienda personal solo están disponibles para compradores primerizos. Existen tanto viviendas nuevas como de segunda mano, pero no se permite la recompra. El tamaño de la vivienda no puede superar los 120㎡, y el precio total no puede superar los 1,5 millones de yuanes. La subvención máxima es un préstamo de 1 millón de yuanes, con una deducción de 1 punto porcentual anual durante un máximo de cinco años. Además, esta política está vigente por un año, y los departamentos de finanzas locales también proporcionarán financiación conjuntamente. Así que creo que se trata más de apoyar la demanda por primera vez, que de abrir la llave del sector inmobiliario. Al ver esta política, ¿por qué pensé en Japón 🇯🇵? Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en Japón, probaron muchos métodos: recortes de tipos de interés, incentivos fiscales, políticas de financiación de la vivienda—casi todo lo que funcionó. Finalmente, me di cuenta de un problema muy práctico: una hipoteca barata no significa que todo el mundo esté dispuesto a comprar una casa. Si crees que los precios de la vivienda seguirán bajando y tus ingresos no son tan seguros, y mucho menos una caída del 1% en los tipos de interés, aunque sea un poco más barato, aún podrías preguntarte: ¿Por qué tengo que comprar ahora? 🇰🇷 Corea del Sur en realidad tiene una situación similar, donde durante mucho tiempo ofrece préstamos de bajo interés dirigidos a familias sin hogar y compradores primerizos. Pero en Seúl, donde la vivienda está muy ajustada, ¿a veces qué significan finalmente los descuentos en casa? Los compradores obtienen descuentos, mientras que los vendedores suben un poco los precios. No todos los descuentos van para los compradores. Por el contrario, si un lugar tiene muchas casas y los vendedores están dispuestos a vender, la subvención por intereses es más probable que realmente ahorre dinero a los compradores. Así que, incluso si es la misma 'subvención para compradores de vivienda', el efecto final puede ser completamente diferente. Medidas similares se han utilizado anteriormente a nivel nacional. En la ronda de ajuste inmobiliario de 2008, se relajaron políticas como los tipos de interés de los préstamos, los ratios de entrada e impuestos, reactivando rápidamente el mercado. Pero la situación actual no se parece en nada a la de 2008. Ahora, lo que realmente preocupa a la gente ya no es solo: "¿Es cara la hipoteca?" "Más bien: "Si compro ahora, ¿será más barata el año que viene?" ” Esa es la clave. Mirando las cifras establecidas por esta política: 120㎡, 1,5 millones, 1 millón de yuanes de préstamo. De hecho, el objetivo se ha dejado claro claramente: beneficia principalmente a los compradores ordinarios de vivienda primeriza, a las unidades pequeñas y a las viviendas de precio medio a bajo. No se trata de relajar las restricciones en viviendas grandes de tipo mejora en ciudades de primer nivel, ni de animar a la gente a aumentar significativamente su poder de negociación para volver a comprar viviendas. Así que si el volumen de transacciones sube un poco y el inventario disminuye después, no me sorprende. Pero esto es diferente a que el sector inmobiliario entre en un nuevo ciclo ascendente. Tampoco creo que esta sea la última política. Pero cómo continúe la política probablemente dependerá de su efectividad este año. Si es efectiva, el alcance, la intensidad o las políticas de apoyo pueden ajustarse; Si el efecto es promedio, se pueden reemplazar otros enfoques. No hace falta predecir ahora mismo si la tasa seguirá siendo la misma durante cinco años o incluso un punto porcentual en el futuro. En última instancia, esta póliza aborda un tema muy específico: ayudar a algunos compradores de vivienda primeriza a reducir sus pagos mensuales. Pero para que el sector inmobiliario se recupere realmente, hay que tener en cuenta otros tres factores: si las expectativas de ingresos han mejorado, si las preocupaciones de la gente sobre los precios seguirán bajando se han aliviado y si el inventario puede reducirse realmente. Sin estos tres factores, depender únicamente de las subvenciones a los intereses dificultará replicar el ciclo inmobiliario pasado. Así que prefiero ver esto como un rebote, no como una reversión. Pero si las transacciones se repuntan y el inventario cae y las preocupaciones sobre nuevas caídas de precios empiezan a disminuir, entonces merece la pena reevaluar si esta ronda de políticas ha cambiado realmente las expectativas del mercado.